7 Tips om valkuilen te vermijden bij de aankoop van vastgoed

Home » Blog » 7 Tips om valkuilen te vermijden bij de aankoop van vastgoed
25 jan 2017
Particulieren - Investeren

7 Tips om valkuilen te vermijden bij de aankoop van vastgoed

De aankoop van vastgoed is een belangrijke beslissing. Veelal een mijlpaal in in ons leven. De invloed op uw vermogen is veelal zeer groot en is bijgevolg een van de belangrijkste financiële beslissingen die u neemt in uw leven.

  

TIP 1: BEHANDEL UW (EIGEN) (T)HUIS NIET ALS EEN KORTE TERMIJN INVESTERING.

Een huis dient in de eerste plaats om in te wonen, sommigen aanzien hun eerste woning ook als een belegging. Goed idee? De huizenprijzen stijgen niet overal en altijd na verloop van vele jaren. Een huis is een groot onderdeel van uw vermogen en is helemaal niet liquide: u kan het niet makkelijk ten gelde maken.

Stel, u zou een huis kopen en het binnen drie à vier jaar verkopen, dan zal u waarschijnlijk niet alle kosten kunnen recupereren die u gemaakt heeft om het pand te kunnen verwerven.Er bestaat wel zoiets als meeneembaarheid van de registratierechten door verrekening of door teruggave, maar dat is ook beperkt en is enkel van toepassing op de registratierechten.

Een pandwissel of een hypotheek op een andere woning overzetten komt niet veel voor in de praktijk, dus leningkosten zijn veelal ook volledig door te rekenen in uw plan. De notaris werkt niet gratis en met de BTW die erbij gekomen is, valt ook deze kostenpost niet te onderschatten. De krediet- en dossierkosten, betaalde rente en nog vele andere variabelen zorgen ervoor dat u geen zekerheid heeft.

Hou er dus rekening mee dat u geld kan verliezen als u een korte termijn visie heeft. Reken op een horizon van een tiental jaar om uw berekeningen inzake rendement te maken als u dan toch wil rekenen. Bouwen, kopen of blijven huren, laat u informeren.

  


  

Hieronder een video: “Een lening aangaan, waarom naar de notaris?” Indicatie van lening- en aankoopkosten berekenen doet u Notaris.be.

  

  


TIP 2: UW HUIDIGE HUUR VERGELIJKEN MET DE AFBETALING VAN EEN LENING.

Het is niet zo dat, indien u vandaag bijvoorbeeld 800 euro huur betaalt aan een woning dat u ook hetzelfde bedrag kan afbetalen aan een lening per maand. Vaak verwachten mensen ook veel meer woning te kunnen kopen voor het bedrag dat zeper maand willen besteden. Veelal zal u zich tevreden moeten stellen met minder. Minder “woning” voor meer geld per maand. Bijkomend zijn er verschillende kosten die eigenaars hebben waar u als huurder geen last van heeft. Grote herstellingswerken en onderhoudskosten, verzekeringspremie, onroerende voorheffing en zo voort. De meeste kandidaat-eigenaars zijn zich bewust dat er kosten zijn maar onderschatten deze veelal bij de opmaak van hun budget.

Maak een berekening van uw eigen leencapaciteit en leg deze naast de bancaire mogelijkheden. Uw gewenst maandelijks af te betalen bedrag is doorslaggevend maar moet steeds lager zijn dan wat bancair wordt toegestaan. De huur die u vandaag betaalt zal u meer woning geven dan een vergelijkbare maandelijkse afbetaling.

Klein en bescheiden beginnen? Er mag nog wat werk aan zijn? Uw wensen realistisch bijstellen? Dit laatste is het meest eenvoudige om te doen om gelukkig te zijn met minder. Het is dan wel uw pand (en van de bank). Dit zijn concrete oplossingen.

  

TIP 3: HET MAXIMALE KREDIETBEDRAG DAT U KAN ONTLENEN OOK AANVRAGEN.

U bent een “goede huisvader” en gaat zich informeren over de maximale leencapaciteit van uw gezin. Waarop gaat u zich dan baseren? Uw eigen maximale leencapaciteit of uw bancaire leencapaciteit. Wat geeft u zelf aan te kunnen afbetalen per maand en tot welk bedrag is ontlenen mogelijk volgens de bank? Er kunnen grote verschillen op zitten en het is steeds belangrijk dat u ruimte laat voor tegenslag of veranderingen in uw leven. Er zijn zoveel zaken die een invloed kunnen hebben op uw terugbetalingscapaciteit waarvoor u geen verzekering kan, zal of wil onderschrijven.

Het leven kan onvoorspelbaar zijn en u kan makkelijk in een situatie terecht komen waarbij u de maandelijkse lasten niet langer kan dragen. Kies voor een budget dat haalbaar is per maand, ook als het even niet meezit. Via deze calculator kan u nagaan hoeveel uw ratio lasten / inkomsten verhouding is. Een score onder de 33 procent is goed. Tevens kan het interessant zijn om ook uw netto-inkomen-na-lasten eens in te voeren in deze calculator. Afhankelijk van uw gezinssamenstelling moet u rekenen op een minimum van €1.000 voor een alleenstaande en €1.500 voor een koppel. Geen rekening gehouden met de kosten van de kinderen.

  


TIP 4: GEEN PLANNING….SLECHT IDEE.

Alvorens u nog maar begint met uw zoektocht naar een pand is het van belang dat u weet wat u wil. Bovendien start alles met spaargeld opbouwen en een stabiel arbeidsinkomen. Hoe gaat u anders het spaargeld opbouwen en een lening terugbetalen?

Een bankgift of schenking ontvangen kan ook altijd. U heeft zelf de spaarinspanning geleverd gedurende vele jaren? Dat zou mij als kredietbeslisser meer vertrouwen geven dan mensen die alles krijgen. Kortlopende kredieten of kredietkaartschulden vervroegd terugbetalen is alvast een goede stap in de richting van een betere, positieve kredietscore.

Probeer die ratio lasten/inkomsten naar beneden te krijgen. Enkel zo bent u een aantrekkelijke klant voor uw toekomstige kredietverstrekker. Weet dat een halve procent minder rente u tienduizenden euro’s kan opleveren op lange termijn. U hebt uw huiswerk gedaan en heeft een spaarpotje kunnen opbouwen. De ratio’s zitten allemaal goed. Dan is het de moment om een afspraak te maken met een kredietmakelaar die uw belangen kosteloos wil verdedigen bij een tien tot vijfentwintig verschillende maatschappijen. Maar allereerst zal hij voor u nagaan tot welk bedrag u comfortabel een woning kan aanschaffen binnen uw budget.

Koopt u een woning onder klein beschrijf, groot beschrijf of een nieuwbouw? Uw spaargeld is “voldoende om de kosten te betalen”, maar weet dat er een groot verschil zit in nominale bedragen, 5 procent extra is direct €10.000 bij een woning van €200.000. Weet u zeker dat de verbouwingswerkzaamheden mogelijk zijn aan een BTW tarief van 6%? Vraag naar de voorwaarden inzake de betaling van de BTW op uw (ver)bouw(ing), veel maatschappijen laten u deze volledig zelf betalen. BTW heeft geen waarde en wordt niet (volledig) meegenomen in de berekening van de quotiteit. De quotiteit is de verhouding tussen het ontleende bedrag en het in onderpand gegeven goed, probeer dit onder de 100% te houden. Dat wil zeggen dat u dan kan instaan voor alle bijkomende kosten bovenop het aankoopbedrag. Een ratio van 80% is perfect voor een grootbank. Zorg dat u nog voldoende buffer heeft om tegenslagen op te vangen.

Conclusie: spaargeld en een stabiel werkverleden opbouwen, informeren over uw kredietmogelijkheden en werken aan uw kredietscore mocht dit nodig zijn.

  

TIP 5: WACHT NIET TE LANG MET BESLISSEN OF EEN ANDERE KOPER / INVESTEERDER IS U VOOR

Een pand met de juiste prijs en vergunningen staat nooit lang te koop. Vandaag zien we ook veel investeerders op de markt die mogelijk uw droomwoning voor uw neus opkopen. In sommige buurten is er weinig aanbod en dat zorgt ervoor dat u snel moet zijn als u in die bepaalde buurt wil wonen.

Denkt u dat een investeerder moet nadenken als hij een “roze” kamer ziet? Hij denkt: “schilderen en opgelost”. Bod uitbrengen, verder onderhandelen indien nodig en kopen. Laat uw beslissing dus niet afhangen van kleine cosmetische zaken. Het pand is binnen uw budget? De meeste van uw rationele wensen zijn ingevuld? Doe een bod (onder opschortende voorwaarde tot het verkrijgen van een hypothecaire lening).

  


TIP 6: MAAK GEBRUIK VAN GRATIS (ONLINE) DIENSTEN EN ZORG DAT U OOK BEGRIJPT WAT ZE U ALLEMAAL AANBIEDEN

Spreek met verschillende professionals. Informatie inwinnen bij vrienden of familie of een nonkel die ooit in een bank heeft gewerkt. Ik weet niet of dit de beste strategie is als het gaat over uw geld. Ik heb al honderden verkeerd geïnformeerde mensen ontmoet. Op fora lees je dikwijls de grootste onzin waarbij de ene de andere nog versterkt. Tja.. Wees wijs, informeer u met kwalitatieve informatie die beschikbaar en eenvoudig terug te vinden is online. Verken de verschillende soorten leningen, de verschillende aanbieders en de mogelijke kanalen. U bent echt niet meer verplicht om bij de bank op de hoek uw lening aan te vragen. U kan tegenwoordig uw woonlening volledig online aanvragen bij HelloBank, maar ook andere banken zijn al gevolgd. startusingkredietgidsEen kredietsimulatie maken op basis van uw kredietbedrag, inkomsten en lasten is mogelijk via kredietgids. Weten hoeveel uw buurman als rentevoet heeft gekregen? Dan kan u naar de website “Rente op de Voet” gaan. Nuttig? Ja, om een idee te krijgen. Bruikbaar? Misschien, maar ik ben er geen voorstander van. Ik werk liever op basis van een systeem van kredietscoring. Dan weet je waar je aan toe bent zonder met anderen te vergelijken. Focus op uw eigen dossier. Niet op wat iemand anders gekregen heeft. Maakwatkandenotarisvoorudoen gebruik van de gratis diensten van uw notaris. Vraag hem wat hij voor u kan betekenen. Hij zal u met plezier een antwoord geven op uw vragen. Uw aankoopbelofte en compromis nakijken (die wordt opgesteld door de notaris van de andere partij), gewoon doen. Download hier de brochure. “Wat kan een notaris voor u doen?”

Gratis leningen vergelijken, offertes ontvangen overheen 25 verschillende banken? Ga naar een kredietmakelaar. Ze maken voor u de vergelijking van de markt. Dit doen ze uiteraard aan de hand van software, anders zou het niet mogelijk zijn om up-to-date informatie te kunnen geven van al deze maatschappijen en verschillende kredietformules en acceptatievoorwaarden en zo kunnen we nog even doorgaan. Ga met andere woorden naar een FSMA-erkend makelaar want tegen dat u al deze banken heeft rondgewandeld is de rente mogelijk dertig procent gestegen of gezakt. Bovendien kan u geen of moeilijk een kantoor vinden van Credit Foncier, Elantis, Allianz of zelf een VDK Spaarbank kantoor is niet altijd in de buurt. Evenwel hebben deze maatschappijen dikwijls heel mooie voorwaarden.

“Een bankenmarathon lopen, daar neem ik een week verlof voor…”

Daar staat u dan: met 25 * 3 “uitprints van verschillende leningen”, allemaal oude kredietvoorstellen en weer een boom minder. En dan blijft de vraag welke moet ik nu nemen? Vaste kapitaaldelging? Een stuk vast, een stuk variabel? Neem ik een mandaat? Looptijd? Verschillende looptijden per voorschot? Randproducten zijn bij sommige maatschappijen véél duurder. De lening met de laagste rentevoet is niet de beste lening, het is een combinatie van kennis en toegang tot accurate informatie.

Lenen aan een nulrente is voor vele duizenden realiteit op dit moment. Dus ze betalen enkel nog kapitaal terug. Dat is veelal voor variabele leningen afgesloten voor 2012 met een lage winstmarge voor de bank. Weet u dat u deze zelf eenvoudig kan berekenen?! Terwijl de meeste banken op dat moment een vaste formule hebben aangeraden aan hun klanten. Was het om dit scenario te vermijden? Iedere rentespecialist wist op dat moment dat je variabel moest lenen. Al de mensen die toen vast hebben genomen zijn ondertussen (hopelijk) van bank veranderd of hebben de tijd genomen om een interne herfinanciering aan te vragen. Maar dat heeft hen wel geld gekost.

Combineer uw huisbankier(s) met een kredietmakelaar en/of een onafhankelijk bankmakelaar en u zal het beste voorstel bekomen met de minste inspanning. Het advies is gratis. Maar opgepast met gratis advies dat commercieel gekleurd is. Je moet geen expert worden, maar als je ermee bezig bent dan leer je het. Wederom, onbezonnen te werk gaan is niet verstandig. Dus bouw niet alleen aan uw spaargeld maar ook aan uw (markt)kennis alvorens te kopen.

  


TIP 7: VERTROUW NIET BLINDELINGS OP ONLINE WAARDERINGEN OF SCHATTINGEN

Het internet is uitermate geschikt om informatie op te zoeken. Maar voor de waardering van een woning doet u best toch ook beroep op een schatter of een locale vastgoedmakelaar die u in een hoedanigheid van Buyers’ agent kan bijstaan. Uw notaris heeft ook inzicht in alle verkopen in een buurt en kan u mogelijk ook adviseren.

Laat u in ieder geval adviseren door iemand die niet emotioneel betrokken is bij de transactie, noch een rechtstreeks belang heeft bij het tot stand komen van de transactie.

Ooit een schattingsverslag gezien van een erkend schatter / landmeter expert? Neen? Dan kan het nuttig zijn om de investering te doen en deze aan te stellen als u op het punt staat om een woning te kopen. Dergelijk verslag kan u veel kopzorgen besparen. Contacteer eerst een kredietmakelaar alvorens een schatter aan te stellen. Zij kunnen u vertellen of de schatting ook geldig is voor een bepaalde bank. Niet iedere schatter / landmeter-expert mag schatten voor een bepaalde bank. Bovendien is een schatting in het kader van een kredietaanvraag vaak goedkoper dan wanneer u rechtstreeks contact zou nemen.

Gepost door: stijn