In een korte rondvraag bij enkele van onze aangesloten partners, dit naar aanleiding van de berichten die in de media komen, wordt ons bevestigd dat lenen aan 100% nog steeds mogelijk is als de andere parameters die uw kredietaanvaarding bepalen goed zijn. Straffer nog, tot 105% werd ons op mail bevestigd. In wat volgt een persoonlijke toelichting.
De kranten staan er vol van, berichten over mensen die niet aan een woonlening geraken. Maar is dat nu echt realiteit? Is vastgoed 15% te duur? Waarom blijven we dan teveel betalen voor onze woningen?
"Vroeger werd gezegd, je moet minstens "het schrijfgeld" kunnen betalen,
enkel de kosten met andere woorden, dat is dus gedaan volgens velen."
Nu zouden kopers dus nog maar 80-85% kunnen ontlenen en zouden ze een bijkomende verzekering moeten aangaan om dit risico te gaan verzekeren. Wat gaat dit doen met de prijzen? Nog meer centen uit de mensen hun zakken kloppen die er al niet veel hebben? De totale projectkost gaat alleen maar duurder worden.
Die verzekeringen zijn niet nieuw, in het verleden werden deze aangeboden via maatschappijen zoals Nationale Suisse en in samenwerking met een dochtermaatschappij van Belfius, werd er dan een constructie gemaakt om tot 125% te ontlenen. Deze verzekeringen waren niet goedkoop, logisch, maar het was het verschil tussen kopen en niet kopen en sommigen hadden er gerust vele duizenden euro's voor over die dan ook mee ontleend werden. Aanvullend werd er gevraagd om 200% van het kredietbedrag te verzekeren tegen niet al te goedkope voorwaarden, in éénmalige premie en mee te ontlenen. Weeral intrestmassa verhogend en erger nog er zijn verschillen van 100% in premie op te tekenen tussen maatschappij x en y, om in de 100% sfeer te blijven...
Het debat dat de politiek voert met de Nationale Bank van België, de verzekerings- en kredietmaatschappijen kan mogelijkerwijs ondersteund worden met een verlaging van de registratierechten bij het verwerven van onroerend goed. Het zijn vnl deze kosten die ervoor zorgen dat mensen geen "eigen" inbreng meer over hebben om een stuk in de aankoopwaarde te betalen. Koop je buiten Europa een pand, heb je soms maar 200 euro aankoopkosten te betalen, met je budget in het buitenland, betaal je wel een deel van het pand en zou je dus minder dan 100% lenen, veel minder, geld dat je kan sparen voor je pensioen of geld dat in de economie kan komen door directe consumptie.
"Kopen of blijven huren?
Is een gezinswoning nog een goede investering?"
Vastgoed in België, is dit nog wel een goede investering met de huidige kostenstructuur? Er zijn duizenden boeken over geschreven, honderden calculators op internet terug te vinden maar uiteindelijk hangt het allemaal van uw wensen af. Hoe jij wil wonen en hoe lang ga je het pand in bezit houden? Want de gezinswoning wordt door jongeren steeds meer aanzien als een last waar de vruchten enkel bestaan uit gederfde huuropbrengsten.
Koop klein, wees niet materialistisch, als je nog op reis wil gaan of nog wil kunnen sparen voor uw kinderen hun studies en uw pensioen. Maak gebruik van de infrastructuur die geboden wordt door de maatschappij, we moeten allemaal anders gaan wonen om het betaalbaar te houden. Onderaan dit artikel nog een weetje over klein wonen.
Stel ik me dan de vraag? "Hoe komt het dat het vastgoed in België al jaren 15% overgewaardeerd is?
Zijn de Registratierechten de boosdoener? Verkopen we te snel? Betalen we allemaal te veel? Moeten we dramatisch lager gaan bieden? En wat als de markt dan tot stilstand komt?
En dan heb ik nog geen vraag gesteld over de stijging van de rente en wat als deze teruggaat naar het gemiddeld niveau of daarboven? Volgt dan de daling?
Hoe een lening aan 100% krijgen op dit moment?
Stap 1: Zorg voor een stabiel inkomen en vast contract of 3 aanslagjaren als zelfstandige
Stap 2: Zorg ervoor dat je de kosten van aankoop en financiering kan betalen en/of een bijkomend (on)roerend onderpand voor die bijkomende 20% om nog betere kredietvoorwaarden te krijgen
Stap 3: Behoud je ijzerenbuffer: geen euro meer over na de aankoop van de woning, slecht idee!
Stap 4: Verzamel al je documenten: laatste drie loonfiches/aanslagbiljetten, werkgeversattest, bewijs eigen gelden op rekening, toon je spaarcapaciteit aan, weet wat je wil
Stap 5: Bereken uw ratio's in een "wat als" scenario: Je huidige ratio's, wat als je een bijkomende last zou aangaan, wat als je inkomsten zouden verhogen of er zou wegvallen?
Stap 6: Maak een afspraak met een kredietmakelaar of bancair agent die aangesloten is bij Het Financieel Huis als je een pand op het oog hebt.
"
Naar welke ratio's kijken de banken?
Als je wil lenen aan 100% van de waarde van het pand, je betaalt dus zelf de kosten, dan is het noodzakelijk dat de andere parameters goed zijn, maar wat is goed en waar kijken maatschappijen naar bij de scoring van uw kredietaanvraag?
 |
Quotiteit:
De verhouding tussen het ontleende bedrag en de in onderpand gegeven waarde
|
De waarde van het onderpand is dus medebepalend voor de bepaling van de quotiteit, maar hoe wordt de waarde door de banken bepaald?
Veelal gaat men uit van de aankoopprijs, maar steeds meer maatschappijen eisen een schatting* door een door hen erkend en beedigd schatter.
Wat als ik een verbouwing wil doen? Hoe gaat men dan de waarde van het onderpand gaan bepalen? Dan telt men de kosten van de verbouwing bij de waarde van het pand. De helft van de BTW moet u in de meeste gevallen zelf dragen dus dit is dan afhankelijk van de ouderdom van de aangekochte woning.
*De schattingskosten worden u meegedeeld bij het aanvragen van het krediet en liggen vast. Niet ieder schattingsverslag kan gebruikt worden bij verschillende kredietinstellingen, probeer uw kosten zo laag mogelijk te houden, vraag aan de schatter voor welke maatschappijen hij mag schatten zodat u het verslag ook kan gebruiken bij andere maatschappijen mocht u negatief kredietadvies ontvangen.
|
Wat is een goede ratio?
|
Indien u een ratio heeft onder de 70% dan krijgt u hier veelal een bijkomende korting voor, en is het mogelijk om te ontlenen met andere terugbetalingswijzes dan de traditionele mensualiteit (kapitaal en interest). Zo is het ook mogelijk om bij sommige kredietmaatschappijen een krediet aan te vragen met een vaste termijn, waarbij u het volledig ontleende kapitaal terugbetaalt op het einde van de kredietperiode. Veelal wordt deze financieringsvorm gebruik door vastgoedinvesteerders. De meeste banken staan het ook niet toe voor de gezinswoning, hoe goed de quotiteit van uw project ook moge zijn.
Een ratio onder de 80% is zeer goed en wil zeggen dat u 20% van de aankoopprijs zelf kan dragen en ook alle kosten die bij de aankoop en financiering komen kijken. Tussen de 80% en de 90% zijn er ook nog maatschappijen die u daarvoor aanmoedigen met een bijkomende korting (of geen verhoging). Sommige maatschappijen maken nog steeds geen enkel probleem bij een quotiteit van 105%, dan leen je 5% van de aankoopprijs erbij. Goed of slecht? Dat hangt er vanaf. Ik ben voorstander van nog meer maatwerk inzake kredietverlening en dit kan deels geautomatiseerd worden door een Kredietscore in te voeren die niet enkel kijkt naar kredietgeschiedenis maar een combinatie is van je verleden en je huidige situatie.
Zelf deze ratio berekenen? Ga naar deze pagina.
 |
Uw netto inkomsten na lasten:
Hoeveel heb je over na het betalen van uw maandelijkse kredietlasten?
|
Het is belangrijk om een bepaald minimum inkomen over te houden na het betalen van al uw kredieten en andere lasten.
Uw netto inkomen na het betalen van alle lasten is een belangrijke factor om uw kredietaanvraag te scoren.
|
Wat is een goede ratio?
|
Alleenstaande
>1.000€: Aanvaardbare score: In principe zal geen enkele bank een probleem maken van uw dossier op basis van deze ratio. Opgepast bij tijdelijke contracten, inkomsten uit de verhuring van onroerende goederen en als u zelfstandige bent, kan er zich ook nog een probleem voordoen.
>1.500€: Zéér goede score: In principe zal geen enkele bank een probleem maken van uw dossier op basis van deze ratio. Opgepast bij tijdelijke contracten, inkomsten uit de verhuring van onroerende goederen en als u zelfstandige bent, kan er zich ook nog een probleem voordoen.
Koppel
Heeft u meer dan €1.500 - €2.000 over per maand om van te leven dan zou dit voldoende moeten zijn volgende de meeste bancaire normen.
Zelf deze ratio berekenen? Ga naar deze pagina.
| |
Uw lasten inkomsten verhouding:
Welke breuk?
|
Om uw kredietwaardigheid af te toetsen zal de bank volgende verhouding berekenen. Men zal uw lopende en toekomstige kredietlasten afzetten tegenover uw maandelijkse inkomsten al dan niet vermenigvuldigd met een coëfficient die uw vakantiegeld en dertiende maand in rekening zal brengen. Huurinkomsten worden ook aan een bepaald percentage gerekend.
|
Wat is een goede ratio?
|
- < 33%: Zéér goede score: In principe zal geen enkele bank een probleem maken van uw dossier op basis van deze ratio. Opgepast bij tijdelijke contracten, inkomsten uit de verhuring van onroerende goederen en als u zelfstandige bent, kan er zich ook nog een probleem voordoen.
- 33-40%: Goede score: In principe zal geen enkele bank een probleem maken van uw dossier op basis van deze ratio. Opgepast bij tijdelijke contracten, inkomsten uit de verhuring van onroerende goederen en als u zelfstandige bent, kan er zich ook nog een probleem voordoen. Klanten met een ratio lager dan 33% krijgen meestel betere voorwaarden.
- 40-50%: Moeilijk. In principe zullen de meeste banken geen probleem maken van uw dossier op basis van deze ratio. Opgepast bij tijdelijke contracten, inkomsten uit de verhuring van onroerende goederen en als u zelfstandige bent, kan er zich ook nog een probleem voordoen. Klanten met een ratio lager dan 33% krijgen meestel betere voorwaarden. Hou er rekening mee dat de bank evenwel in staat is om uw dossier te weigeren als u richting de helft van uw inkomen gaat.
- >50%: Twijfelachtige score. Denkt u zelf dat het verstandig is om een financiering aan te gaan? Neem contact op met een kredietmakelaar voor een oplossing op maat van uw situatie.
Zelf deze ratio berekenen? Ga naar deze pagina.
Op de website Kredietgids kan u deze ratio's berekenen voor jezelf maar ook voor je partner. Indien je een kredietvoorstel aanvraagt via deze website dan doorloopt u automatisch een eerste scoring van uw kredietdossier. Dus je weet meteen of je dossier kans maakt op acceptatie.
Breng jouw kredietscore in orde! We kennen het fenomeen van "FICO / Kredietscoring" niet in België, zeer jammer, maar dat neemt niet weg dat je zelf je eigen kredietscore kan bepalen. Ben ik goed bezig? Ben ik financieel gezond? Het wordt hoog tijd dat er meer aandacht wordt besteed aan de invoering van dergelijk systeem, maar ik heb nog een lange weg af te leggen om dit onder de aandacht te brengen.
Een kredietaanvraag / kredietscoring zegt zoveel over uw financiële gezondheid, en u kan hieruit leren! Net zoals je een betere gezondheid nastreeft, streef ook naar betere ratio's want dit geeft u financiële gemoedsrust.
Ken je uitgaven, weet hoeveel je kan sparen, weet hoeveel huur je moe(s)t betalen en hoeveel je dus maandelijks kan spenderen aan een lening zonder je te laten beïnvloeden door getallen van bankiers. Het is niet intelligent om met €1.000 restinkomen na kredietlasten een gezin te proberen te onderhouden, ook al zegt de bankier dat het geen probleem is. Dat is het wel. Onze aangesloten bankiers volgen de waarden van Het Financieel Huis en zullen nooit dergelijk dossier inleiden bij een kredietbeslisser. Samen naar een oplossing zoeken, dat uiteraard wel!
Wil je weten hoe "klein" een klein appartement is in een grootstad als New York?
28 m²
Het Financieel Huis is zelf geen kredietmakelaar, bankmakelaar of onafhankelijk bankmakelaar maar via de website brengen wij je graag in contact met onze leden die dat wel zijn. Ga naar deze pagina en maak een afspraak met een kredietspecialist om je dossier in vertrouwen te bespreken.
Stijn Derynck