Vastgoed wordt in België vaak beschouwd als een veilige pijler van vermogensopbouw. Stabiele waarde, tastbaar rendement en inflatiebescherming maken het aantrekkelijk voor zowel particuliere als professionele investeerders. Toch is vastgoed ook een van de domeinen waar fiscaliteit een steeds grotere rol speelt. Belastingen bepalen in grote mate het nettoresultaat, de haalbaarheid van financieringen en de uiteindelijke vermogensgroei. En net dat fiscale kader staat vandaag meer dan ooit onder druk.
Wie vastgoed bezit, wordt geconfronteerd met verschillende vormen van fiscaliteit. Er zijn registratierechten bij aankoop, onroerende voorheffing tijdens het bezit, en meerwaardebelasting of successierechten bij overdracht. Maar de grootste invloed op het jaarlijks rendement komt van de belasting op huurinkomsten.
Huidige situatie
Vandaag geldt voor particulieren die privé verhuren aan een natuurlijk persoon dat enkel het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) wordt belast, verhoogd met 40 procent. Dat bedrag wordt toegevoegd aan je andere inkomsten en belast aan je marginale aanslagvoet. Omdat het KI vaak ver onder de werkelijke huurinkomsten ligt, blijft de belastingdruk op residentieel vastgoed relatief beperkt.
Bij verhuur aan een vennootschap of beroepsmatig gebruik verandert dat beeld volledig. Dan wordt de reële huur, verminderd met forfaitaire kosten, belast in de personenbelasting. Het verschil kan oplopen tot tienduizenden euro’s per jaar. Daarom is het essentieel om de bestemming van het pand en het type huurder goed te bepalen vóór de aankoop of de verhuur.
In een vennootschapsstructuur wordt vastgoed fiscaal anders behandeld. Huurinkomsten worden daar beschouwd als bedrijfsopbrengsten, maar ook de kosten – afschrijvingen, intresten, onderhoud en verzekeringen – zijn aftrekbaar. Dit maakt het mogelijk om rendement en belastingdruk beter te sturen, al is de fiscale efficiëntie sterk afhankelijk van de vennootschapsvorm, de financiering en het uiteindelijke doel (verkoop of behoud).
De toekomst: een verschuivend fiscaal landschap
Het huidige Belgische systeem, waarin privéhuur amper belast wordt, is al jaren onderwerp van discussie. Zowel de Europese Commissie als binnenlandse beleidsmakers hebben meermaals gewezen op de ongelijke behandeling van verschillende inkomensvormen. Een kapitaal dat 4 procent huur oplevert, wordt vandaag veel lichter belast dan spaarrente of beroepsinkomen.
De kans dat dit systeem in de toekomst verandert, is reëel. Als huurinkomsten ooit ten volle belast zouden worden – bijvoorbeeld op basis van de werkelijke ontvangen huur – zou dat de rendementen drastisch hertekenen. Een bruto rendement van 4 procent kan dan netto zakken tot minder dan 2 procent, afhankelijk van de aanslagvoet. Dat zou beleggers richting andere structuren duwen, zoals vennootschappen, vastgoedfondsen of alternatieve beleggingen met transparantere fiscale regimes.
Ook milieudoelstellingen en energieprestaties zullen hun stempel drukken. Overheden gebruiken fiscaliteit steeds vaker als hefboom om renovaties te stimuleren. Denk aan verlaagde registratierechten bij ingrijpende energetische renovatie, maar ook aan mogelijke strafheffingen voor niet-duurzame panden. De waarde van vastgoed zal in de toekomst niet enkel bepaald worden door ligging of afwerking, maar ook door het fiscale profiel van het gebouw.
Strategie in tijden van verandering
De juiste vastgoedstrategie vertrekt vandaag niet enkel uit rendement, maar uit structuur.
-
Overweeg of vastgoed beter in privé of via een vennootschap wordt aangehouden. In vennootschappen kan de aftrek van kosten en afschrijvingen de belastingdruk temperen, maar daar staat een zwaardere fiscaliteit bij verkoop tegenover.
-
Denk na over de investeringshorizon. Korte termijnverkoop kan leiden tot meerwaardebelasting, terwijl lange termijnbeheer fiscaal voordeliger blijft.
-
Analyseer het type huurder. Verhuur aan professionelen of vennootschappen vraagt een andere contractuele en fiscale aanpak dan particuliere huur.
-
Beperk risico’s via fiscale spreiding. Combineer vastgoed met andere activaklassen zoals aandelen, verzekeringen of fondsen, zodat beleidswijzigingen niet je hele rendement treffen.
Naar een nieuw evenwicht
Fiscaliteit zal steeds meer de grens trekken tussen wat vastgoed oplevert op papier en wat er effectief overblijft. De tijd van automatisch rendement is voorbij. Wie zijn vastgoedportefeuille niet alleen bekijkt als bezit, maar als onderdeel van een bredere financiële planning, behoudt de controle.
De toekomst zal fiscale druk en rendement nauwer met elkaar verbinden. Wie vooruitdenkt, bereidt zich voor op scenario’s waarin huurinkomsten minder fiscaal gunstig behandeld worden. Dan maakt niet de markt, maar de structuur het verschil tussen een portefeuille die blijft renderen en één die stilaan wordt uitgehold door belasting.
Een slimme belegger plant vandaag al voor morgen. Fiscaliteit verandert, maar wie begrijpt hoe ze werkt, kan ze in zijn voordeel laten spelen. Wil je eens spreken over je vastgoedportefeuille of je mogelijke ambities om deze aan te passen. Klik dan hier om contact op te nemen met ons.