Vastgoed neemt in veel vermogensportefeuilles een bijzondere plaats in. Het is tastbaar, relatief stabiel en biedt een combinatie van rendement, bescherming en emotionele zekerheid. Toch wordt vastgoed nog te vaak geïsoleerd bekeken als losstaande investering, los van de rest van de portefeuille. In werkelijkheid beïnvloedt het je totale risicoprofiel, liquiditeit en fiscale positie. Wie vastgoed strategisch inzet, versterkt zijn portefeuille. Wie het te dominant laat worden, verzwakt haar.
De rol van vastgoed binnen een totaalstrategie
Een gediversifieerde portefeuille bestaat uit verschillende activaklassen: aandelen, obligaties, cash, alternatieven en vastgoed. Elk van die categorieën reageert anders op inflatie, rente en economische schommelingen. Vastgoed vervult in dat geheel vooral een stabiliserende functie. Waar financiële markten volatiel zijn, behoudt vastgoed doorgaans beter zijn waarde.
Tegelijk is vastgoed een bescherming tegen inflatie. Huurinkomsten stijgen mee met de index, terwijl vaste leningen in reële termen lichter worden. Daardoor blijft het reële rendement vaak positief, zelfs in tijden van prijsstijgingen. Dat maakt vastgoed een nuttige buffer in periodes waarin geld zijn koopkracht verliest.
Maar vastgoed is ook kapitaalintensief en weinig liquide. Waar een aandeel of fonds binnen enkele dagen verkoopbaar is, vraagt vastgoed tijd, kosten en planning. Daarom hoort het nooit je volledige vermogen te vertegenwoordigen. Een evenwichtige portefeuille combineert de stabiliteit van vastgoed met de flexibiliteit van financiële activa.
Direct of indirect vastgoed
Wie in vastgoed investeert, kan dat rechtstreeks doen (aankoop van een pand) of indirect via fondsen, vennootschappen of REIT’s. Rechtstreekse eigendom geeft controle, tastbaarheid en vaak fiscaal voordeel bij erfopvolging. Indirect vastgoed biedt spreiding, liquiditeit en professioneel beheer.
Voor grotere vermogens is een combinatie vaak de beste optie:
-
Rechtstreeks residentieel of professioneel vastgoed voor stabiel rendement en controle.
-
Indirect vastgoed om spreiding te creëren over regio’s en sectoren (logistiek, retail, zorgvastgoed).
Zo vermijd je concentratierisico en beperk je afhankelijkheid van één markt of huurder.
Rendement, risico en fiscaliteit
Het nettorendement van vastgoed bestaat uit twee componenten: huurinkomen en meerwaarde. Waar het bruto rendement vaak tussen 3 en 5 procent ligt, bepaalt fiscaliteit wat daar effectief van overblijft. Onroerende voorheffing, onderhoud, leegstand en eventuele vennootschapsbelasting kunnen het resultaat aanzienlijk beïnvloeden.
Daarnaast spelen rente en financiering een grote rol. Vreemd vermogen verhoogt het rendement op eigen middelen, maar vergroot ook het risico bij dalende prijzen of stijgende intresten. Wie vastgoed opneemt in zijn portefeuille, moet dus rekening houden met de totale schuldenpositie. Te veel hefboom kan het evenwicht verstoren, zeker als andere activa ook met geleend geld worden gefinancierd.
De fiscale behandeling van vastgoed in België is bovendien complex en in evolutie. Vandaag worden particuliere huurinkomsten nog gunstig belast, maar de kans is groot dat dit in de toekomst verandert. Wie nu een lange termijnstrategie uitwerkt, houdt rekening met mogelijke hervormingen waarbij huurinkomsten zwaarder worden belast of de fiscale aftrekbaarheid van intresten wordt beperkt.
Vastgoed in verhouding tot andere activa
Een robuuste portefeuille verdeelt vermogen over verschillende activaklassen op basis van doel, horizon en risicoprofiel. Vastgoed kan daarin 20 tot 40 procent uitmaken, afhankelijk van de leeftijd, inkomsten en liquiditeitsnoden van de belegger. Jonge investeerders hebben baat bij meer groeigerichte activa, terwijl vastgoed op latere leeftijd stabiliteit en inkomsten kan bieden.
Belangrijk is dat vastgoed niet geïsoleerd wordt beoordeeld. Het beïnvloedt andere keuzes in je planning: hoeveel liquide middelen je nodig hebt, hoeveel risico je kunt nemen in aandelen, en hoe je successie fiscaal organiseert.
Vastgoed als onderdeel van financieel evenwicht
Vastgoed hoort thuis in bijna elke portefeuille, maar nooit als vanzelfsprekend. Het is een bouwsteen, geen einddoel. De waarde zit niet in de muren, maar in de manier waarop ze passen in het geheel van je vermogen.
Wie zijn portefeuille structureert met vastgoed als stabiele pijler en financiële activa als flexibele motor, creëert een evenwicht tussen rendement, zekerheid en liquiditeit. Dat is de kern van duurzame vermogensopbouw: elk actief op de juiste plaats, in de juiste verhouding, met het juiste doel.
Laat je goed informeren, je kan steeds contact opnemen met ons.